Utiliser le levier fiscal et celui du crédit reste le moyen le plus rapide de développer son patrimoine. Pour le moins, il existe plusieurs dispositifs accessibles aux investisseurs. Les deux plus courants restent l'investissement en loi Pinel et le déficit foncier de droit commun. Pour autant, nous sommes en présence de deux dispositifs extrêmement différents qui ont tous les deux leur public. Loi Pinel ou déficit foncier : comment faire le bon choix entre ses deux dispositifs très singuliers ?
Loi Pinel : Une loi de défiscalisation immobilière.
L'avantage fiscal Pinel se détermine en fonction d’un plafond de prix de 5.500 €/m², la base de calcul ne pouvant pas dépasser 300.000 €. Au maximum, vous pouvez donc déduire 63.000 € sur douze ans (21% de 300.000 €). Plus précisément, si vous achetez un logement à 6.000 €/m², le calcul de la défiscalisation sera basé sur le plafond de 5.500 €/m². De même, si le logement vaut 350.000 €, l'avantage fiscal sera déterminé selon le plafond de 300000 €.
Vous louez six ans. Votre avantage fiscal s’élève à 12 % du prix du logement étalés sur six ans, dans la limite du double plafond de 5.500 €/m² et de 300000€. Dans ce cas, le montant de la réduction d’impôts atteint au maximum 36.000 € (6.000 € par an pendant six ans).
Vous louez neuf ans. Vous déduisez 18 % du prix de vos impôts, soit un montant maximum de 6.000 € par an pendant neuf ans pour un total de 54.000 €. Le plafond de calcul reste fixé à 300.000 € et à 5.500 €/m².
Vous louez douze ans. L’avantage fiscal grimpe à 21 % du prix du logement. Pendant les neuf premières années, la déduction atteint 2 % par an, soit 6.000 €, pour un total de 54.000 €. Les trois dernières années, le taux de la déduction est ramené à 1 % par an (3.000 € si l'on se base sur un montant d'investissement de 300.000 €). L’avantage fiscal s’élève au total à 63.000 €. Les bases de calcul sont inchangées.
Rappel sur la réduction d’impôt:
Une réduction d’impôts agit directement en diminution du montant de l’impôts calculé par l’administration fiscale. Si la réduction d’impôts venait à être supérieure au montant de l’impôt normalement payé, elle ne donne pas le droit à un remboursement, ni même à un déficit reportable (dans le cadre du Pinel).
Vous pourrez profiter d’une réduction d’impôts de 63 000 euros pour chacun de vos investissement en loi Pinel. Il faut tout de même faire attention car cette réduction Pinel rentre dans le calcul du plafond global des niches fiscales du foyer fiscal. Elle ne pourra en aucun cas donner lieu à plus de 10 000 euros de réduction d’impôts annuel.
Déficit foncier : Impôts sur le Revenu versus Impôts sur la Plus Value Immobilière:
Le régime de déficit foncier de droit commun s’applique à toute typologie d’investissement immobilier nu, que l’on soit sur un investissement traditionnel, une acquisition de parts de SCPI, ou un investissement fiscal.
Pour mieux le comprendre, il faut faire un zoom sur le mécanisme de calcul des revenus fonciers.
Calcul du revenu foncier:
Afin de calculer le revenu foncier à déclarer à l’administration fiscale, il faut :
faire la somme de toutes les recettes encaissées courant de l’année (loyers, recettes exceptionnelles telles que d’éventuelles subventions de l’Agence nationale de l’habitat (Anah)…)
déduire la somme de tous les frais et charges payés durant l’année en distinguant les charges financières des autres frais et charges (taxes, travaux, assurances, frais de gestion…)
Soit le montant ainsi calculé est positif, on parlera de revenus fonciers qui donneront droit à de l’imposition sur le revenu et à des prélèvements sociaux.
Soit le montant ainsi calculé est négatif, dans ce cas, on parlera de déficit foncier.
Règles sur le déficit foncier:
Une fois le déficit établi, il faut déterminer les règles d’imputations.
Si le déficit provient de charges financières (intérêts d’emprunts, frais de cautionnement), le déficit sera reporté sur les revenus futurs de même nature pendant 10 ans.
Si le déficit provient d’autres charges déductibles, il est possible d’imputer le déficit sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros. L’excédent sera mis en report sur les revenus futurs de même nature pendant 10 ans.
Nota bene : l’application d’un déficit foncier sur le revenu global produit une obligation pour le contribuable de conserver le bien ayant généré cet avantage pendant les 3 prochaines années civiles.
Calcul de la plus value immobilière
Pour rappel, le calcul de la plus value immobilière se fera en comparant le prix de vente auquel on retranchera le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition et du montant des travaux. Attention, les travaux ne doivent pas avoir donnés lieu à avantage fiscal pour pouvoir être pris en compte ici.
En conclusion:
Loi Pinel ou déficit foncier : comment faire le bon choix d’investissement locatif en fonction de sa situation personnelle.
Tout comme la typologie des biens éligibles à l’un (investissement dans le neuf pour le Pinel) et à l’autre (investissement dans l’ancien pour le déficit foncier) des dispositifs, les avantages fiscaux divergent. Chacun d’entre eux s’adresse finalement à un public d’investisseur très différent surtout si l’on souhaite exploiter ces dispositifs au maximum de leurs capacités.
Dans les grandes lignes, le Pinel s’adaptera à une population de primo-investisseurs désirant transformer une partie de leur imposition en patrimoine.
A contrario, le déficit foncier s’adaptera à une typologie de personnes disposant de revenus fonciers significatifs (plus de 8 000 euros) pour financer de manière très avantageuse une nouvelle acquisition par l’impôt et les prélèvements sociaux. Mais dans tous les cas, l’objectif restera de transformer une charge fiscale en patrimoine !
Le plus efficace est de vous faire aider par un spécialiste afin de calibrer l’investissement qui vous sera adaptéalors prenez contatc avec notre cabinet.
